Какая стоимость указывается в отчете об оценке?

Как правило, в отчете об оценке указывается рыночная стоимость. Точное определение рыночной стоимости приведено в Федеральном стандарте оценке N2 (ФСО II) «Виды стоимости». Это стоимость по которой объект может быть продан на свободном рынке в условиях конкуренции и когда на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Хорошим примером нерыночной стоимости объекта является выкуп последней комнаты в квартире. Владельцу всех остальных комнат не интересна покупка любой комнаты на рынке. Он хочет купить только эту конкретную, что нарушает условие конкуренции. Поэтому владелец такой комнаты может выставить цену выше рынка, но и купит по ней только владелец остальных комнат в квартире. Подобную стоимость часто называют инвестиционной, т.е. стоимостью для конкретного покупателя или продавца.

При оценке рыночной стоимости такой комнаты результат выйдет, скорее всего, меньше, чем хочет хозяин комнаты. Разница между рыночной стоимостью последней комнаты в квартире и той ценой, за которую ее обычно хотят продать называют премией за выкуп последней комнаты.

В отчетах, предназначенных для банков часто дополнительно еще указывают ликвидационную стоимость. Эта стоимость, за которую можно продать объект в условиях вынужденной продажи, т.е. при укороченном сроке продаже и соблюдении процедур исполнительного производства или взыскания.

Чем рыночная стоимость отличается от цены в объявлениях о продаже?

Цена в объявлениях о продаже — это цена предложения. Т.е. цена, по которой объект предлагается на рынке. Рыночная стоимость — это цена фактической сделки с объектом. Т.е. цена по которой в итоге объект перешел из рук в руки. Очевидно, что эти величины могут отличаться, как минимум, на скидку полученную в результате торга.

Как оценивается стоимость нежилого здания?

Методология оценки любой недвижимости построена на расчете стоимости квадратного метра и ее умножении на площадь объекта. Чаще всего используют общую площадь здания по данным РосРеестра.

В оценке существует три подхода: сравнительный, доходный и затратный. Но для оценки зданий чаще всего применяют  сравнительный подход. Анализируется рынок и составляется список факторов сильнее всего влияющих на цену объекта. Далее Оценщик подбирает несколько объектов аналогов — предложений о продаже схожих зданий. Цена каждого аналога корректируется на отличия в сторону объекта оценки. Т.е. если у аналога, например, есть отопление, а у объекта оценки его нет, то цена 1 м2 аналога понижается на некоторое значение. И так по каждому фактору из списка.

После корректировок стоимости 1 м2 всех аналогов усредняются и умножаются на площадь оцениваемого здания. Полученное значение и будет результатом оценки. Описание процедуры несколько упрощено, но в целом оценка любого здания проводится именно так.

При оценке зданий кроме сравнительного подхода могут дополнительно к нему применяться затратный и доходный подходы. Затратный подход исходит из стоимости строительства аналогичного здания, а доходных — исходя из возможных будущих доходов от сдачи здания в аренду.

От чего зависит стоимость нежилого здания?

Факторы, которые наиболее существенно влияют на стоимость жилой недвижимости:

• местоположение (это сложный фактор, поэтому его разбивают на район города, выход на первую линию улицы и пр.);
• класс здания по классификации коммерческой недвижимости (А, В, С и ниже);
• площадь здания;
• материал стен здания;
• обеспеченность инженерным коммуникациями;
• состояние и уровень отделки помещений в здании.

Менее значимые факторы, но также учитываемые при оценке:

• в зависимости от позиционирования на рынке коммерческой недвижимости — т.е. отнесения к торговому, офисному или производственно-складскому сегменту могут учитываться дополнительные факторы цены (наличие охраны, ограничения доступа)